বাংলাদেশে জমি কেনার সংক্ষিপ্ত নির্দেশিকা — প্রত্যেক ব্যক্তি যার স্থাবর সম্পত্তির মালিকানা অধিকার আছে এবং অধিকার বা অন্যান্য পাবলিক ডকুমেন্টে রেকর্ড করা হয়েছে যাতে মালিকানার রেকর্ড প্রবেশ বা রক্ষণাবেক্ষণ করা হয়, তাকে স্থাবর সম্পত্তির আইনি মালিক হিসাবে বিবেচনা করা হয় এবং এই ধরনের সম্পত্তি হস্তান্তরের অধিকারী, সম্পূর্ণ বা আংশিকভাবে।
যেকোনো ব্যক্তি যদিও স্থাবর সম্পত্তির মালিক নন কিন্তু আইনগতভাবে তার মালিক কর্তৃক তা হস্তান্তর করার জন্য অনুমোদিত সেও এই ধরনের সম্পত্তি হস্তান্তর করতে সক্ষম। স্থাবর সম্পত্তির অধিকারী সম্পত্তির মালিকানা দাবি করতে পারে তবে স্থাবর সম্পত্তির দখলদারিত্বের অর্থ এই নয় যে ব্যক্তি সম্পত্তির প্রকৃত মালিক। স্থাবর সম্পত্তির শিরোনাম, যেমন আপনি প্রশংসা করবেন, ক্রয়, দীর্ঘমেয়াদী ইজারা, উপহার বা উত্তরাধিকার ইত্যাদির মাধ্যমে অর্জিত হতে পারে।
বাংলাদেশে ভূমি অফিস ভূমি প্রশাসন ব্যবস্থা থেকে অধিকারের রেকর্ড নিশ্চিত করুন মালিকানার রেকর্ড এবং রাজস্বের রেকর্ড আলাদা করে। ভূমি রেকর্ড এবং জরিপ অধিদপ্তরের অধীনে ভূমি রেকর্ড, জরিপ, প্রকাশনা এবং রেকর্ড রক্ষণাবেক্ষণের জন্য আমাদের ভূমি রেকর্ড অফিস রয়েছে। ভূমি মন্ত্রণালয়ের অধীনে বাংলাদেশের ভূমি রাজস্ব অফিসও রয়েছে। প্রতিটি উপজেলায় ১১ টি প্রশাসনিক কার্যালয় রয়েছে। বাংলাদেশে ৬৪টি জেলা আছে কিন্তু তাদের মধ্যে মাত্র ৬১ টিতে নিবন্ধন সুবিধা রয়েছে। তিনটি পার্বত্য জেলায় নিবন্ধন কেন্দ্র নেই। ঢাকায়, জেলা ভূমি নিবন্ধন কার্যালয়ে আইন মন্ত্রণালয়ের অধীনে ১ টি সাব-রেজিস্ট্রার অফিস রয়েছে।
বিক্রেতার অনুকূলে সম্পত্তির বিয়া ডিডস, খতিয়ান এবং মিউটেশন যাচাই করুন এবং যাচাই করুন
যদি বর্তমান বিক্রেতা ক্রয়ের মাধ্যমে জমি অর্জন করেন, বর্তমান ক্রেতাকে প্রথমে মালিকানার শৃঙ্খলা নিশ্চিত করতে এই ধরনের সমস্ত বিক্রয় দলিল (বিয়া ডিড) দেখতে হবে এবং এটি কাম্য যাতে মালিকানার কমপক্ষে 25 বছরের চেইন স্পষ্টভাবে নির্ধারিত হয়।
দ্বিতীয় ধাপ হল বিক্রেতার কাছ থেকে খতিয়ান আকারে দলিল চাওয়া। ক্রেতার উচিত বিক্রেতা কর্তৃক সরবরাহকৃত খতিয়ান রেকর্ড (CS, SA, RS, BS/City Jarip) পরীক্ষা করা এবং আইনজীবীদের মাধ্যমে যাচাই করা প্রয়োজন যে সরবরাহকৃত ডকুমেন্ট বিক্রেতার অনুকূলে মালিকানা (ক্রয় বা উত্তরাধিকার) প্রতিষ্ঠা করে কিনা। উল্লেখ্য যে বিক্রেতা কর্তৃক সরবরাহকৃত খসড়া/খসর খতিয়ান রেকর্ড যাচাই করার যোগ্য নয় এবং ক্রেতাকে প্রত্যয়িত/মুদ্রিত খতিয়ানের কপি চাইতে হবে।
ক্রেতারও উচিত ডেপুটি কালেক্টর অফিসে রেকর্ড সহ খতিয়ান যাচাই করা (সম্ভাব্য বিক্রেতাদের দ্বারা খতিয়ান তৈরির দীর্ঘ ঐতিহ্য রয়েছে)। সংশ্লিষ্ট সম্পত্তির শেষ দুটি খতিয়ানকে বিশেষ গুরুত্ব দিতে হবে।
ভৌত জরিপ
সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ, ক্রেতার উচিত জমির ভৌত জরিপ পরিচালনা করা। এটি বর্তমান শর্তাবলী প্রদান করবে এবং জমির দখল যাচাই করবে।
সম্পত্তি
ক্রেতার গ্রাউন্ড রেট প্রদানের যাচাইকরণ বিক্রেতাকে সম্ভাব্য জমির জন্য হালনাগাদ গ্রাউন্ড ভাড়া প্রদানের রেকর্ডও দিতে হবে। এখানে উল্লেখ্য যে, গ্রাউন্ড রেট পরিষ্কার না হলে, সাব রেজিস্ট্রার অফিস বিক্রেতার অনুকূলে সম্পত্তি নিবন্ধন করতে অস্বীকার করতে পারে।
একাধিক বিক্রেতা ও অ্যাটর্নি বিক্রেতার
পূর্বসূরীর নামে জমি রেকর্ড করা হলে, ওয়ারিশান সার্টিফিকেট, বিক্রেতাদের পক্ষে স্থানীয় সরকারের প্রতিনিধি কর্তৃক প্রদত্ত যাচাই করতে হবে।
এছাড়াও, যদি কিছু উত্তরাধিকারীদের দ্বারা জমি বিক্রি করা হয় (সব নয়), পার্টিশন/বিয়া দলিলের নিবন্ধিত দলিল যাচাই করতে হবে।
যদি জমি অনুমোদিত অ্যাটর্নির দ্বারা বিক্রি হয়, তাহলে রেজিস্টার্ড পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি প্রয়োজন।
প্রাসঙ্গিক সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে নন-এনকাম্বারেন্স সার্টিফিকেট পান
ক্রেতার উচিত সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে জমির আইনি অবস্থা (বন্ধকী বা লিজ বা মালিকানা) পরীক্ষা করা। ২০১২ সালের জানুয়ারি থেকে, সাব-রেজিস্ট্রি এবং ভূমি রাজস্ব অফিস উভয়ই নন-এনকাম্বারেন্স সার্টিফিকেট প্রদান করে। কখনও কখনও ভূমি প্রতিবেদন প্রয়োজন হয়।
একটি ভূমি প্রতিবেদন জমির বর্তমান অবস্থা এবং মালিকানা সম্পর্কে ধারণা দেয় যার মধ্যে মালিকানার শৃঙ্খলা, ভূমি কর, ভূমি রেকর্ড, রেজিস্ট্রি অবস্থা ইত্যাদি অন্তর্ভুক্ত থাকতে পারে, যেখানে সম্পত্তি লেনদেনে একটি নন-এনকাম্বারেন্স সার্টিফিকেট ব্যবহার করা হয়।
ট্রান্সফারের দলিল প্রস্তুত করুন এবং স্ট্যাম্প ডিউটি পরিশোধ করুন
একজন আইনজীবী ট্রান্সফার ডিড প্রস্তুত করতে পারেন, কিন্তু এটি দলগুলি নিজেও প্রস্তুত করতে পারে। দলিলটি অবশ্যই স্ট্যাম্পড পেপারে প্রস্তুত করতে হবে যা এটি পাওয়ার জন্য সম্পত্তির মূল্যের 3% খরচ করতে হবে। এটি স্ট্যাম্প ডিউটির প্রতিনিধিত্ব করে। এছাড়াও, বিক্রেতা এবং ক্রেতার মধ্যে সম্পাদিত যে কোনও বায়না দলিলও নিবন্ধিত হতে হবে।
একটি নির্ধারিত ব্যাংকে মূলধন লাভ কর, নিবন্ধন ফি, মূসক এবং অন্যান্য কর প্রদান করুন। রেজিস্ট্রেশন ফি সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের অনুকূলে ব্যাঙ্ককে প্রদেয় এবং নিবন্ধনের জন্য আবেদনের মুহূর্তে রসিদটি উপস্থাপন করতে হবে।
ক্রেতাকে স্থানীয় সরকার কর সংশ্লিষ্ট সিটি কর্পোরেশন বা পৌরসভা অফিসে দিতে হয়। উপরন্তু, একটি মূলধন লাভ কর (CGT) এবং 1.5% ভ্যাট (শুধুমাত্র প্রাইভেট হাউজিং এবং ফ্ল্যাট ডেভেলপার এবং বাণিজ্যিক ব্যবসার দ্বারা প্রদেয় পৌর কর্পোরেশন এলাকার জন্য প্রযোজ্য) এই পর্যায়ে প্রদান করতে হবে। গ্রামীণ এলাকায় কৃষির জন্য মূলধন লাভ কর প্রযোজ্য নয়।
প্রাসঙ্গিক সাব-রেজিস্ট্রিতে নিবন্ধনের জন্য আবেদন করুন
এই পর্যায়ে, ক্রেতা নিবন্ধন এবং অন্যান্য ফি প্রদানের রসিদ উপস্থাপন করে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নিবন্ধনের জন্য আবেদন করতে পারেন। ক্রেতার রেকর্ডের জন্য এক সপ্তাহের মধ্যে একটি প্রত্যয়িত রেজিস্ট্রেশন ডকুমেন্ট পাওয়া যায়। মূল বিক্রয় দলিল/সার্টিফিকেট পেতে প্রায় ছয় মাস সময় লাগে।
ভূমি রাজস্ব অফিসে মালিকানার পরিবর্তন নিবন্ধন করুন
মালিকানা পরিবর্তন অবশ্যই ভূমি রাজস্ব অফিসে নিবন্ধিত হতে হবে। সম্পত্তি নতুন মালিকের নামে রেকর্ড করা হয়, যিনি সম্পত্তি হস্তান্তরের দিন থেকে ভূমি কর পরিশোধের জন্য দায়ী। সম্পত্তির বিবরণসহ সংশ্লিষ্ট এসি -তে একটি আবেদন করতে হবে। সহকারী কমিশনার সংশ্লিষ্ট তহসিল কার্যালয়ে প্রেরণ করবেন যারা সংশ্লিষ্ট জরিপ পরিচালনা এবং ভূমি সহকারী কমিশনারকে একটি প্রতিবেদন প্রদানের জন্য দায়ী।
প্রতিবেদনের সন্তুষ্টির পর, এসি ল্যান্ড একটি সদৃশ কার্বন রসিদ (DCR) সহ নতুন মালিকের নামে মিউটেশন খতিয়ান প্রদান করবে। আবেদনপত্রে আবেদনকারীকে অবশ্যই আবেদনকারী এবং হস্তান্তরকারীর নাম এবং ঠিকানা, জমির বিস্তারিত বিবরণ এবং এর আশেপাশের সীমানা, আকার উল্লেখ করতে হবে ভূমির প্রকৃতি এবং সনাক্তকরণ, নিবন্ধিত দলিল নম্বর এবং এই জাতীয় নিবন্ধনের তারিখ।
তদুপরি, আবেদনকারীর মূল দলিলের কপি, ডিডের মাধ্যমে, খতিয়ানের কপি, ভূমি উন্নয়ন কর প্রদানের রসিদ, মালিকানা অর্জনের উপায় অর্থাৎ পার্টিশন ডিড, ডিক্রি বা উপযুক্ত আদালত থেকে প্রাপ্ত রায়ের কপি (যদি যে কোন), আবেদনকারীর পাসপোর্ট সাইজের ছবি ইত্যাদি আবেদনের সাথে। এটা উল্লেখযোগ্য যে জমির মিউটেশন করার জন্য কোন মধ্যস্বত্বভোগী বা অতিরিক্ত অর্থের প্রয়োজন নেই। যাইহোক, এখন মেট্রোপলিটন এলাকায় মিউটেশনের পুরো প্রক্রিয়া শেষ করার জন্য 0 দিন এবং অন্য কোন অঞ্চলের জন্য ৫ দিন সময় নির্ধারণ করা হয়েছে।
মালিকানা অর্জনের মাধ্যমের প্রমাণ অর্থাৎ পার্টিশন ডিড, ডিক্রি বা উপযুক্ত আদালত থেকে প্রাপ্ত রায়ের কপি (যদি থাকে), আবেদনকারীর পাসপোর্ট সাইজের ছবি ইত্যাদি। এটা উল্লেখযোগ্য যে জমির মিউটেশন করার জন্য কোন মধ্যস্বত্বভোগী বা অতিরিক্ত অর্থের প্রয়োজন নেই। যাইহোক, এখন মেট্রোপলিটন এলাকায় মিউটেশনের পুরো প্রক্রিয়া শেষ করার জন্য ০ দিন এবং অন্য কোন অঞ্চলের জন্য ৫ দিন সময় নির্ধারণ করা হয়েছে।
যদি এসি (ভূমি) ডকুমেন্টের ত্রুটি বা অন্য কোন কারণে আবেদনকারীর নাম পরিবর্তন করতে অস্বীকার করে, তবে দুঃখিত আবেদনকারী এই ধরনের প্রত্যাখ্যানের তারিখ থেকে 30 দিনের মধ্যে অতিরিক্ত জেলা প্রশাসকের (রাজস্ব) কাছে আবেদন করতে পারেন। যাইহোক, অতিরিক্ত জেলা প্রশাসকের অযৌক্তিক সিদ্ধান্তের বিরুদ্ধে পরবর্তী ০ দিনের মধ্যে যে কেউ অতিরিক্ত বিভাগীয় কমিশনার (রাজস্ব) এর কাছে আবেদন করতে পারেন। অবশেষে অভিযোগকারীর আরও একটি ফোরাম আছে যার মাধ্যমে ভূমি আপিল বোর্ডের কাছে ০ দিনের মধ্যে তার অবিলম্বে নিম্নমানের কর্তৃপক্ষের দেওয়া অসম্পূর্ণ আদেশের বিরুদ্ধে আপিল করতে হবে। একজন ব্যক্তি প্রথম প্রত্যাখ্যানের তারিখ থেকে ০ দিনের মধ্যে পর্যালোচনার জন্য আবেদন করতে পারেন, তবে সেই পরিস্থিতিতে আপিলের অধিকার হারিয়ে যায়।
সর্বশেষ জরিপে জমি রেকর্ড করা (BS/City jarip)
যদি ক্রয় করা জমি সম্ভব হয় তবে সর্বশেষ জরিপের (BS Jarip বা City Jarip) অধীনে যদি উক্ত জরিপটি এলাকায় করা হচ্ছে সে ক্ষেত্রে রেকর্ড করা উচিত। বর্তমান মালিকের নামে অবস্থিত। নির্দিষ্ট ধরনের জমির জন্য অতিরিক্ত প্রয়োজনীয়তা (ওয়াকফ, লিজ, খাস জমি)
1. ওয়াকফ সম্পত্তির ক্ষেত্রে, সম্পত্তি হস্তান্তর বা বন্ধক রাখার জন্য ওয়াকফ প্রশাসকের পূর্ব অনুমতি বাধ্যতামূলক, এছাড়াও বিক্রয় দলিলটি অনুমোদিত দ্বারা সম্পাদিত হতে হবে মুতাওয়াল্লি।
2. রাজউক/সিডিএ (রাজধানী উন্নয়ন কৃতপক্ষ) থেকে সম্পত্তি লিজের ক্ষেত্রে প্রতিবার সম্পত্তি হস্তান্তর করার সময়, গৃহায়ন ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয়ের অনুমতি প্রয়োজন।
3. খাস জমির ক্ষেত্রে সম্পত্তি বিক্রি বা বন্ধক রাখা যাবে না। যে কোনো ধরনের জমি কেনার আগে এই বিষয়টি অবশ্যই খতিয়ে দেখতে হবে যে জমি খাস জমি কিনা।
4. শিকোষ্ঠী জোড়িপের (নদী ভাঙা জমি) জমির ক্ষেত্রে সেই নির্দিষ্ট জমির মিউটেশন করা খুব কঠিন। সুতরাং, জমিটি শিকোস্তি জরিপের অধীনে কিনা তা অনুসন্ধান করা উচিত।